房地产企业清算环节涉税分析

来源:智慧源地产财税 作者:沥呕君 人气: 时间:2021-05-21
摘要:一般而言,房地产企业进入尾盘清算环节后,可供税务筹划的空间已经非常有限,但这不意味着,在此阶段的税务筹划工作就显得毫无疑义的。

  一般而言,房地产企业进入尾盘清算环节后,可供税务筹划的空间已经非常有限,但这不意味着,在此阶段的税务筹划工作就显得毫无疑义的。结合沥呕君多年来参与企业财税咨询工作的实际经验来看,房地产企业若能在此阶段进行必要的税务安排的话,虽不能与项目早期介入税务筹划所带来的收益相提并论,但可以肯定的说,房地产企业节省个几千万的税款,还是不成问题的。

  项目分期所带来的税收差异

  就以土地增值税清算为例。实践中,如何对项目进行分期,事关房地产企业的最终税负高低,很多人对此也是拿捏不准。各地税务局针对项目分期所制定的标准不一而足,到底是以立项批复,还是以国有土地使用权证,建设工程规划许可证,或者是预售许可证等,来作为项目分期的标志呢?

  公共配套的成本确认

  公共配套设施对应的成本费用确立方面,是以项目占地面积,还是以建筑面积来进行分摊呢?若是以建筑面积来进行摊分,具体是以总建面,还是可售面积,或者是投影面积?还是参照某些企业的层高系数法?直接成本法?销售收入法?不同的分摊标准,对应着迥然不同的税收结果。

  案例

  某央企A公司进驻惠州从事产业地产开发,A公司的财务人员本身专业功底了得,在咨询小组尚未进入项目之前,他们已经自行做了一轮税负测算。该项目业态很丰富,有住宅,有产业,有公寓,还有配套的地下车位,等等。公司的财务人员基础工作做得很扎实,每一业态产品的收入、成本、费用都列得非常细致,他们分门别类地算出各业态的税负值,最后累加得出一个综合税负。沥呕君看完他们的税负测算报告,直接告诉对方:惠州当地其实没有分得这么细,只有二分法,即普通住宅与其他。也就是说,除了普通住宅以外的所有业态,包括酒店公寓商业等,可以整体合并打包清算,这样自能带来不错的节税效果。项目分期方面,参照广东省土地增值税清算规程的最新规定,一律以建设工程规划许可证作为分期标准。

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