房地产企业在土地获取阶段应掌握的税务知识

来源:智慧源地产财税 作者:智慧源地产财税 人气: 时间:2021-05-13
摘要:大家都知道,在房地产企业的成本构成中,建安费的确占了很大的比重,经筹划后,其数额可以做得比同行略高一些,但也仅仅是略高一些而已,这当中有个“度”,超过了这个“度”,在税务局那里,显然是无法得到认同的。

  土地获取作为房地产企业业务开发流程最为重要的环节之一,其重要程度受到越来越多业内人士的广泛认可与关注。房地产企业常见的拿地方式有招拍挂、收购兼并、产业勾地、合作开发等多种方式,就房地产企业的税务筹划而言,沥呕君结合从业多年的工作经验,将其总结为四句话:

  最高的税务筹划人是公司老板

  最大的筹划空间在于土地成本

  最好的筹划时机在项目的早期

  筹划方式应从“战略、经营、理财”三个层面立体、系统地进行,方可取得最佳效果

  今天我们所要聊的,正是第二句话:最大的筹划空间在于土地成本。为什么这么说呢?大家都知道,在房地产企业的成本构成中,建安费的确占了很大的比重,经筹划后,其数额可以做得比同行略高一些,但也仅仅是略高一些而已,这当中有个“度”,超过了这个“度”,在税务局那里,显然是无法得到认同的。这个“度”是多少呢,一般我们认为,不超过同行业标准的10-15%,这个尚属合理;一旦超过标准的20-30%,就有些勉强了;比这个数值还高,那就说不过去了。但土地成本不一样,不同的拿地方式,不同的合作形式,对应着高低不等的土地成本。正因为土地价格缺少一个可用于对标的、严格的参考标准,我们才说,房地产企业拿地阶段介入税务筹划的效果是最优的,收益也是最高的。

  那么具体如何操作呢,沥呕君将以几个具体的税务案例来加以说明。

  案例一、与政府勾地谈判时,企业应事前了解的税务要点

  假设现有一个城市综合体项目,占地1000亩,内有酒店、住宅、商业、车位等多种业态。在与政府确立土地价格时,往往存在两种操作形式:①一口价。按100万元/亩综合量价,土地总价款10亿元。②分宗切割,不同地价。考虑到多业态未来处置方式的不同,比如住宅是对外销售的,商业则为长期自持。五星级酒店作为城市对外宣传的形象名片,对于政府对外彰显城市形象是利好,对于房地产企业本身却“冷暖自知”,因为绝大多数酒店的资金流回正周期都非常之长,短则5-6年,长则8年,10年。在这之间,酒店一直处于亏损状态。即便是对外销售的物业,价格体系也是迥然有别。比如普通住宅可能售价2万元/平,而别墅的售价可能去到5万元/平,底商可能会卖到20万元/平(所有数据皆为模拟,请勿对号入座)。如果是这样的情况,那么未来在做税务清算时,由于土地增值税是房地产企业负担最重的一个税种,增值额越高,对应的土增税率越大,最高是60%。正因如此,我们在拿地阶段就应该做通盘考虑,对于不同开发用途的土地,设定不同的土地价格。普通住宅尤其是像保障性住房,土地价格能否按30万元/亩呢?用于修建别墅的土地价格,能否按200万元/亩?底商的土地价格能否定为300万元/亩,甚至500万元/亩呢?五星级酒店因属长期自持产品,其对应的土地价格能否按20万元/亩呢?这样切割之后,总价没有变化,还是10亿元,但是如此这么操作一番,就为我们的资产未来处置时,在税务上带来了极大的便利。总结一句话:长期自持项目,地价尽量压低;对外销售物业,地价尽量放大,特别是售价高的产品(如别墅、花园洋房等),地价尽可能的做大。

  案例二、红线外支出无法在税前扣除,怎么破

  某房地产企业A公司一次性从政府手中勾得了某优质地块,拟分两期开发,其中一期已开发完成,二期正在建设中。因一期物业销售基本告罄,A公司被当地税局告知,要求去做税务清算。孰知A公司在清算时却遇到了一个难题:当初在拿地时,政府要求A公司配建一所学校(红线外),学校的建设成本为1亿元,因为税收政策有规定,红线外发生的成本不能进入红线内,因此当地税局与A公司就这一点发生了分歧。1亿元的成本不能税前扣除,企业因此而产生的税收损失有多少呢?请看下面的数据模型演示:

  以土地成本增加100元为例:

  增值税及附加可节省:100*9.9%=9.9(元)

  土地增值税可节省:100*(1+30%)*30%(默认最低一档税率)=39(元)

  企业所得税可节省:(100-39-0.9)*25%=15.025(元)

  总税负可节省:9.9+39+15.025=63.925(元)

  套用上述数据模型的结果,那么如若该学校的建设成本1亿元无法在税前得到扣除的话,A公司将额外增加税收63,925,000元。然而更离谱的还在后边!当地税局认为,A公司将学校无偿移交给政府的行为属于捐赠,捐赠在税法上要按视同销售处理,视同销售的后果是什么,想必各位看官老爷都明白。那么当地税局的做法有没有道理呢,我们一起来看看国税发[2009]31号国家税务总局关于印发的通知》的相关规定:

  第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

  (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

  (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

  第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

  所有的规定都是针对红线“内”的支出,看来当地税局的做法也的确挑不出毛病。由此也给我们广大的房地产企业人员提了个醒,在于政府勾地谈判时,如有要求企业代为修建相关配套的情形,务必要求政府在土地出让合同中黑纸白字加以明确:所有代建的公共配套,均作为房地产企业拿地的必要条件之一,避免日后产生争议。有了政府的“背书”文件,将来和税局理论时,至少手上有理有据。既然红线外代建是房企拿地必要条件之一,那么其对应的成本费用也应允许在税前得到扣除。话虽如此,实践中,我们很遗憾的发现,很多房企在拿地时,根本就没有考虑这么多,大家都是想着各式各样的方法,先把地拿到手上再说,其他事情后面再想不迟。可事后的“亡羊补牢”,恐怕为时已晚。如果条件允许,我们能否在事后找当地国土规划部门公关一下,补签一份协议?或者是,将关键条款加到原来的土地出让合同里去?如果还有希望,就不要轻言放弃。如果国土局不愿意配合补签,那么退一步,说服政府领导组织国土、规划、自然资源管理局、财政、税务等相关业务部门,在一起召开联席会议,并形成会议纪要。有了这份会议纪要,那么未来在做税务清算时,税局能否买账呢?事后补救实属无奈,成功率也较低;如果我们能在事前就将这些问题考虑周详,那么日后就能少碰一些“钉子”。

  案例三、转变利润分配方式,轻松破解“重复纳税”困局

  当下,有很多中小型开发商限于自身资金实力不足、管理经验短缺、品牌价值较弱等综合因素的影响,纷纷考虑一个问题:我是将手上的这块土地转手出去赚一笔快钱,还是自行开发赚取更高利润?还是找资金实力雄厚的开发商联手,进行合作开发?亲爱的读者朋友,如果你是这些中小开发商的其中一员,你会如何打算呢?

  沥呕君曾遇到这样一个案例:某中小开发商在与国内排名前三的开发商商谈合作细则时,后者提出了一种合作模式:双方成立一合资公司共同开发项目,其中小开发商股权占比40%,大开发商60%。待产品完工后,大开发商将其中60%的物业对外销售,除了预留12%的税金给到小开发商之外,剩余利润全部拿走。小开发商再以一块钱的价格回购大开发商的60%股权,成为该合资公司的100%股东。小开发商负责善后,办理税务清算。小开发商在实际清算时才发现,大开发商立场之前预留的12%税金,是远远不够的,按照最终的测算结果,最低也要18%的税金,这中间相差6%。小开发商转而找大开发商协商,却未能成功。小开发商陈述客观难处:双方合作是在2015年,那时是营业税时代,可2016年5月份开始营改增了,这才导致项目实际税负增加了不少。可大开发商却认为,税收政策调整不属于合同中约定的不可抗力范畴,故而不同意对纳税调整作出让步。

  除了在事前须对项目综合税负作全面充分的考虑之外,小开发商与大开发商之间往往因为二者的资源不对等性,小开发商要吃不少的“暗亏”。大开发商的商业链条非常健全,所有的上下游行业如设计院、建筑公司、装修公司、贸易公司、材料供应公司等,大开发商一手掌握这些资源。通过这些上下游利益链条,大开发商已转移走了一部分利润。如在此情形下,双方还是按照税后利润来分配利益的话,小开发商最终拿到手上的利润,远未及预期。

  刚才说的是税后利润再分配。那如果大家不是分钱,而是分物业呢?比如,就拿上述这个案例来说,假设小开发商最终分得40%的物业,那么合资项目公司在将这部分物业分给小开发商时,项目公司需要视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。小开发商分得物业未来二次销售时,同样需要缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。两道税交下来,利润被再次摊薄。那么对于小开发商而言,可有破局之法呢?答案自然是肯定的。沥呕君建议:小开发商可以支付佣金的方式,委托大开发商打包销售全部物业,销售过程中产生的税金由小开发商承担。大开发商在扣除掉销售佣金、相关税金之后,将剩余的利润返还给小开发商即可,如此便能完美解决二次销售时重复纳税的问题。

  后地产时代是一个并购重组的时代,各种收并购案例风起云涌。在房地产并购重组的业务过程中,往往也衍生了大量的税务问题。接下来,沥呕君再举一个具体案例。

  案例四、股权收购过程中的所得税,如何应对

  某开发商于10年前以1亿元的价格拍得一块土地,土地拿到手之后,未作开发,一直搁在那儿。但随着土地市场的持续走热,这块地的价值已由原来的1亿元,陡增至11亿元。某大开发商相中了这块地,欲以11亿购买这块土地。小开发商由此轻松赚了10亿元,但若将税综合一盘算,这小开发商瞬及又高兴不起来了。单单税收一项,就要交掉8.95亿元!原来能赚10个亿的,这么一交税,就仅剩1.05亿元了。很明显,直接卖地,此路不通。退一步说,即便这小开发商属于小富则安的那种类型,赚1.05亿也就知足了,那也是不行。为啥?根据《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定,土地投资强度未达25%的,不得转让。如果硬是要卖,那只能政府由收储然后走招拍挂手续,但是你大开发商再想拿到这块地,恐怕就没那么有把握了。这也是实践中我们经常见到以股权收购方式获取土地的原因所在,旨在规避上述法规的管制。股权收购同样存在不可控的风险因素。虽然我们可以聘请专业第三方机构进行尽职调查,尽可能地排除或有债务、或有诉讼、或有纠纷的困扰,但是依然无法从根本上将所有的风险漏洞都给堵死。假设上述案例中,双方最终改以股权收购的方式来完成此笔交易,我们再来看看,还有哪些税务问题需要重视。

  毋庸置疑,股权溢价的10亿元,须交所得税。个人股东按20%征纳,即10亿*20%=2亿元;法人股东则按25%征纳,即10亿*25%=2.5亿元。法人股东拿到钱以后,如要对其自然人股东进行利润分配,那么自然人股东还需缴纳一道个税:10亿*(1-25%)*20%=1.5亿元。如此沉重的税,有没有办法可以筹划一下呢?其实办法是有的。沥呕君所供职的智慧源公司便能提供这样的服务:我们可以帮助那些有个税筹划需求的个人(企业也可以),在税收洼地注册设立一间个人独资企业,然后进行股权调整,将原自然人持有的该标的公司股权,改为由该洼地企业持有。股权交割时,就变成了个人独资企业将其持有的标的公司股权,转让给了受让人。目前,智慧源已与全国范围内的十几个税收洼地建立了长期合作关系,个人股权转让所得可以实现核定征收,税率最低可降至1.75%,最高3.5%。与原来的税率20%相比,相差了16.5%。按10亿计,节省下来的税金足有1.65亿元。

  这样操作的好处不言自喻,唯一的风险点可能在于:当自然人股东将其股权100%转让给洼地的个独企业时,转让价格一定要公允,完全按平价转让,有可能会被不动产所在地的税务稽查部门盯上,从而面临纳税调整的风险。

  谈到税收洼地,沥呕君在这里想提醒各位读者朋友一句:大家在遴选税收洼地的时候,一定要按照相应的标准去作出判断,而不是胡乱选择一个洼地,就可以随意滥用了。为了便于大家参考使用,沥呕君将这些标准公开出来,希望对各位有所帮助。

  1、尽可能选择经济发达地区的税收洼地;

  2、优先考虑核定征收,而不是财政返还(存在不确定性);

  3、尽量选择那些鲜有人知的洼地,而不是路人皆知的地区

  还有一点需要提醒大家的是,税收洼地所推行的核定征收,一般针对的是中小微企业的经营所得,但是股权转让所得能否做核定征收,这一点目前法律存在“盲区”。因此,大家在计划实施这一类业务之前,最好还是能与洼地政府事前论证清楚,特别是政策口径的松紧程度,一定要把握清楚,避免“后悔药”。

  案例五、税务人眼中的“产业地产”面面观

  中国房地产业发展到现今这个阶段,单纯的“拿地-开发-销售-清盘”模式已经不再走俏;但若你能打着产业地产的名号去和当地政府洽谈,则一定能受到最高规格的“礼遇”。如将产业地产的投资人群进行分型,主要分为如下这么几类:

  一类是从实业转型去做产业地产的,在这方面比较有代表性的,有华为、康佳、海尔等。

  二类是以“碧万恒”为代表的一众老牌标杆房企,这几年也开始逐步涉足产业地产的行列。

  三类是金融机构。

  不排除这当中有很多的产业地产商还是“醉翁之意不在酒”,明面上打着产业地产的名号,实际上行的却是“跑马圈地”。政府在对产业地产商开出很多优惠条件的同时,也会布置很多作业,如投资强度、未来盈利状况、税收贡献、劳动力就业、吸引名企入驻园区的能力等。产业用地的土地成本十分低廉,有的甚至是零成本;产业用房本身盈利能力很差,赚钱的项目还是商住用地。政府一般允许开发商在规定比例范围内销售一部分物业,剩下的物业须自持运营一定年限后方可对外转售。而产业是亏损的,商住是赢利的,这二者之间如何平衡,方能税收最优?商住物业早早售罄,剩下的产业用房因缺少配套,极大影响了产业园的后期运营。想想看,产业园一般都地处城市的郊区偏远地带,如若住宅用房都被“炒房团”包圆了,那些在产业园内上班的人,想买个房甚至租个房就近上班也难以如愿,长期以往,园区缺少人气,商业氛围自然也不会好到哪去。正因如此,很多地方政府往往会要求开发商:产业先行,商住跟上。那么这就带来了一个问题,正如沥呕君一开始所说的,在一次性拿地分批开发时,一定要注意土地的分宗定价,切忌“一刀切”,而是应该尽可能的将土地成本向商住用地进行倾斜。

  最后还有一个需要考虑的问题是,产业地产多采用“以商住利润反哺产业”的模式,在此情形之下,产业的那部分亏损,如何能在后期的商住物业中进行弥补,这个也是我们在企业所得税处理上需要重视的话题。

版权声明:

出于传递更多信息之目的,本网除原创、整理之外所转载的内容,其相关阐述及结论并不代表本网观点、立场,政策法规来源以官方发布为准,政策法规引用及实务操作执行所产生的法律风险与本网无关!所有转载内容均注明来源和作者,如对转载、署名等有异议的媒体或个人可与本网(sfd2008@qq.com)联系,我们将在核实后及时进行相应处理。

排行

万业税务网 | 关于我们 | 网站声明 | 联系我们 | 网站纠错

主办单位:上海恒恪信息技术服务中心

运行维护:《税屋》知识团队    电子营业执照

地址:上海市青浦区华新镇华腾路1288号1幢5层D区599室

沪公网安备31011502008096号 沪ICP备19018763号

  • 《税屋》服务号

  • 订阅号(未开通)